Advogado imobiliário em Juiz de Fora para garantir a propriedade do seu imóvel

Posse não é o mesmo que propriedade

É comum a pessoa comprar um imóvel, receber as chaves, pagar o valor combinado e passar anos morando no lugar sem que ele esteja, do ponto de vista legal, em seu nome. Isso acontece porque o Código Civil separa a posse (o uso de fato) da propriedade (o direito registrado). Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade de bem imóvel só se transfere entre vivos com o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não é feito, quem consta como dono na matrícula continua sendo o antigo proprietário, ainda que já tenha recebido o pagamento.

Três documentos que costumam ser confundidos

• Contrato de compra e venda (ou o popular contrato de gaveta): acordo particular entre as partes; prova a negociação, mas não transfere a titularidade sozinho.
• Escritura pública: ato lavrado no Tabelionato de Notas, exigido em regra para imóveis acima do valor legal, que formaliza a vontade de comprar e vender.
• Registro: o ato feito no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente muda o nome do dono.
• Matrícula: a certidão de nascimento do imóvel; nela ficam registrados todos os atos (compras, hipotecas, penhoras).
• Certidão de ônus reais: mostra se há dívidas, penhoras ou restrições sobre o bem.

O que a lei diz sobre a ordem dos atos

Pelo art. 1.227 do Código Civil, os direitos reais sobre imóveis só se adquirem com o registro no cartório competente. Por isso, a escritura vem primeiro e o registro depois: a escritura declara a vontade das partes, e o registro é o que produz efeito perante terceiros. Um imóvel com escritura lavrada mas sem registro ainda não mudou de dono na matrícula. Da mesma forma, um contrato de gaveta, por mais detalhado que seja, não dispensa esses passos. A regularização consiste justamente em percorrer, com segurança, o caminho que faltou.

Riscos práticos de deixar o imóvel irregular

• Dificuldade ou impossibilidade de vender, financiar ou dar o imóvel em garantia.
• Risco de penhora do bem por dívidas do antigo proprietário que ainda figura na matrícula.
• Problemas em inventário futuro, quando os herdeiros precisam partilhar um bem que não está formalmente no nome do falecido.
• Exposição a golpes, como a venda do mesmo imóvel para mais de uma pessoa.
• Entraves para obter alvarás, habite-se ou acesso a programas de regularização.

Como um escritório de Direito Imobiliário organiza a regularização

O trabalho começa pela leitura da matrícula atualizada e da documentação existente, para entender em que ponto a cadeia de transferências foi interrompida. A partir daí, avalia-se o caminho adequado, que pode ser a lavratura e o registro da escritura, uma ação de adjudicação compulsória, um pedido de usucapião ou a regularização fundiária, conforme o caso. Como advogado imobiliário em Juiz de Fora, o escritório de Fernando Guedes conduz essa análise sem prometer resultado, porque cada situação depende dos documentos e do histórico do imóvel.

Não existe um único caminho de regularização

Regularizar um imóvel não é um procedimento único. A via correta depende de como o bem foi adquirido, de quem consta na matrícula e da existência ou não de conflito. Um imóvel ocupado por muitos anos sem documento de compra pede uma solução diferente de um imóvel comprado com contrato, mas sem escritura passada pelo vendedor. Por isso, a primeira etapa é sempre o diagnóstico documental, não a escolha apressada de uma ação.

As principais vias e quando cada uma aparece

• Usucapião: reconhece a propriedade pela posse prolongada, com prazos que variam conforme a modalidade (arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil).
• Adjudicação compulsória: quando houve compra, mas o vendedor não passa a escritura (Súmula 239 do STJ).
• REURB: regularização fundiária urbana de núcleos consolidados, prevista na Lei 13.465/2017.
• Retificação de registro: corrige divergências de área ou de descrição na matrícula (art. 213 da Lei 6.015/1973).
• Lavratura e registro de escritura: quando falta apenas formalizar e registrar a transferência.

A via judicial e a via extrajudicial

Desde 2015, várias soluções que antes só existiam no processo judicial passaram a ter uma versão feita diretamente em cartório. A usucapião extrajudicial está prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos, regulamentada pelo Provimento 65/2017 do CNJ. A adjudicação compulsória extrajudicial foi incluída no art. 216-B da mesma lei pela Lei 14.382/2022. Essas vias tendem a ser adequadas quando não há conflito e a documentação está completa. Quando há disputa, litígio ou documento faltando, o caminho judicial costuma ser o indicado. A escolha é técnica e depende do caso.

O que costuma ser analisado antes de escolher a via

• Matrícula atualizada e cadeia de proprietários anteriores.
• Tempo de posse e sua natureza (mansa, pacífica, com ânimo de dono).
• Existência de contrato, recibos, comprovantes de pagamento.
• Situação dos confrontantes e dos antigos titulares.
• Dívidas, penhoras, inventários pendentes e restrições sobre o bem.

Por que a análise local importa

A tramitação prática de um pedido de regularização passa pelo Cartório de Registro de Imóveis e, quando judicial, pela comarca de Juiz de Fora ou pela comarca onde o imóvel se localiza. Conhecer a rotina desses órgãos ajuda a organizar a documentação da forma esperada. O escritório descreve esse percurso para orientar quem procura entender as etapas, sempre lembrando que a definição da via só ocorre após a análise dos documentos, sem promessa de resultado.

Um problema mais comum do que parece

Muita gente compra um imóvel, paga integralmente e recebe as chaves, mas o vendedor some, morre, se recusa a comparecer ao cartório ou simplesmente adia a passagem da escritura. Nesses casos, o comprador tem posse, tem contrato, mas não consegue registrar o bem em seu nome. O Direito Civil oferece uma solução específica para isso, chamada adjudicação compulsória, que permite ao comprador obter judicialmente (ou, em alguns casos, extrajudicialmente) a transferência que o vendedor não realizou de forma espontânea.

O direito do promitente comprador

O compromisso de compra e venda, quando quitado, gera para o comprador um direito de exigir a outorga da escritura. O art. 1.417 do Código Civil trata do direito real do promitente comprador. A Súmula 239 do STJ é decisiva neste ponto: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Ou seja, mesmo que o contrato não tenha sido registrado, o comprador que cumpriu sua parte pode buscar a transferência. Isso amplia bastante as chances de regularizar situações antigas.

Quando a adjudicação compulsória costuma ser cabível

• Compra quitada, com prova de pagamento, mas sem escritura outorgada.
• Vendedor que se recusa a comparecer ao cartório ou está desaparecido.
• Falecimento do vendedor antes de passar a escritura, com herdeiros que não formalizam a transferência.
• Contrato de gaveta antigo, sem registro, mas com documentação de posse e pagamento.
• Loteamentos em que o comprador quitou as parcelas e a incorporadora não regularizou os lotes.

Adjudicação, usucapião ou escritura: não são sinônimos

Uma dúvida frequente é a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião. Na adjudicação, existe um contrato de compra e o objetivo é obrigar o vendedor a completar a transferência já acordada. Na usucapião, não se discute contrato: o que se reconhece é a propriedade pela posse ao longo do tempo, com os requisitos dos arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil. Há situações em que uma via é claramente mais adequada que a outra, e há casos em que ambas seriam possíveis. Essa definição é feita após analisar a documentação, não de forma automática.

O que reunir antes de procurar orientação

• Contrato de compra e venda ou de gaveta e eventuais aditivos.
• Comprovantes de pagamento (recibos, extratos, transferências).
• Matrícula atualizada do imóvel e certidões do cartório.
• Comprovantes de posse (contas de consumo, IPTU em seu nome).
• Dados e documentos do vendedor ou de seus herdeiros, quando disponíveis.